Αμίαντος – Κίνδυνοι και ευθύνες κατά την μεταβίβαση ακίνητων.

Αμίαντος στην πώληση ακινήτωνΑμίαντος – Ιστορικό.

Η λέξη «Αμίαντος» στα ελληνικά σημαίνει «αμόλυντος» – και υπ’ αυτήν την έννοια άφθαρτος. Παρότι, όμως, ο αμίαντος έχει όντως εξαιρετικές μονωτικές ιδιότητες και έχει χρησιμοποιηθεί από αρχαιοτάτων χρόνων ως δομικό στοιχείο στις κατασκευές σπιτιών, κτιρίων, τζακιών, καμινάδων, πλακιδίων, σωληνώσεων και σε πολλές άλλες εφαρμογές, η εισπνοή των ινών του έχει αποδειχθεί καρκινογόνος σε βαθμό θανατηφόρο. Ο αμίαντος στα κτίρια και τις εγκαταστάσεις κατέληξε έτσι, από «αμόλυντος», να αποτελεί στοιχείο «μόλυνσης», η ύπαρξη του οποίου επηρεάζει κάθε μεταβίβαση ή αγοραπωλησία ακινήτου, στο οποίο έχει τοποθετηθεί το υλικό.

Το πρόβλημα έχει μεγάλη έκταση γιατί ο αμίαντος είχε γνωρίσει ευρύτατη χρήση. Εξαγόταν από διάφορα ορυκτά, βασικά των οποίων ήταν ο χρυσοτίλης, ο κροκιδόλιθος και ο αμοσίτης, και υπάρχουν λατομεία αμιάντου σε όλο τον κόσμο, συμπεριλαμβανομένης της Ελλάδας που υπήρξε 7η χώρα κατά σειρά, στην παραγωγή αμιάντου. Αυτά τα ορυχεία έχουν πλέον εγκαταλειφθεί, αλλά ο αμίαντος εξακολουθεί να δημιουργεί περιβαλλοντικά προβλήματα.

Οι ίνες αμιάντου αναφέρονται παλαιότερα ως «θαυματουργές ίνες» επειδή ήταν ιδιαίτερα ανθεκτικές στη θερμότητα και στα οξέα, με εξαιρετικά καλά μονωτικές ιδιότητες και ευπροσάρμοστες στον κατασκευαστικό κλάδο (π.χ. πλάκες ετερνίτη η ελλενίτ). Αργότερα αποδείχθηκε ότι η διατάραξη δομικών στοιχείων που περιέχουν αμίαντο απελευθερώνει τις μικροσκοπικές ίνες αμιάντου και θέτει σε κίνδυνο οποιονδήποτε βρίσκεται σε αυτό το περιβάλλον, αφού η εισπνοή τους γίνεται πλέον παγκοσμίως δεκτό ότι προκαλεί δύο τύπους καρκίνου (βρογχοπνευμονικό καρκίνο και μεσοθηλίωμα). Η λανθάνουσα περίοδος για τις ασθένειες αυτές είναι από 15 έως 20 χρόνια. Σύμφωνα με την Παγκόσμια Οργάνωση Υγείας, 125 εκατομμύρια άνθρωποι σε όλο τον κόσμο είναι εκτεθειμένοι στον αμίαντο και πάνω από 100.000 έχουν ήδη πεθάνει από την έκθεση αυτή.

Επικινδυνότητα του Αμίαντου

Λόγω της επικινδυνότητας αυτής, με την Οδηγία 1999/77/EC της Ευρωπαϊκής Ένωσης, η εμπορία και χρήση όλων των τύπων αμιάντου απαγορεύτηκε οριστικά από την 1/1/2005 στις χώρες-μέλη – και στην Ελλάδα, ο δε ήδη εγκατεστημένος αμίαντος θα πρέπει σταδιακά να απομακρυνθεί ώστε να εκλείψει κάθε κίνδυνος μόλυνσης.
Σήμερα στην Ελλάδα εκτιμάται ότι υπάρχουν ακόμα πάνω από 1500 βιομηχανικά ακίνητα επενδεδυμένα με αμιαντούχα υλικά, μερικές χιλιάδες δημόσια κτίρια που δεν έχουν ελεγχθεί ακόμα η έχουν ελεγχθεί και παρότι έχει ανιχνευθεί αμίαντος δεν έχουν προχωρήσει οι εργασίες απομάκρυνσής του. Αμίαντο μπορούμε να συναντήσουμε όχι μόνο στις στέγες και τις ψευδοροφές, αλλά και σε λιγότερο εύκολα αναγνωρίσιμες μορφές, όπως οι σωληνώσεις αμιάντου, ο ψεκασμένος αμίαντος σε πολλά δομικά στοιχεία κτιρίων, τα πλακάκια δαπέδου και πολλά αλλά. Αρκετά εγκαταλελειμμένα ακίνητα που έχουν αμίαντο, έχουν σήμερα περιέλθει με τη διαδικασία του πλειστηριασμού στην ιδιοκτησία τραπεζών, που φέρουν πλέον το βάρος για την περαιτέρω διαχείρισή τους.
Αξίζει να επισημανθεί ότι τα τελευταία χρόνια έχουν ήδη αναφερθεί αρκετές υποθέσεις οικογενειών με θύματα αμιάντου που έχουν αποζημιωθεί με σημαντικά ποσά για τον θάνατο μέλους της οικογένειας που προήλθε από εργασίες σε περιβάλλον αμιάντου.

Αν είστε ιδιοκτήτης ενός ακινήτου του οποίου η οικοδομική άδεια έχει χορηγηθεί πριν το 2005 και το πουλάτε, είναι απαραίτητο να αναθέσετε σε ειδική εταιρεία εμπειρογνωμόνων τη διενέργεια τεχνικής επιθεώρησης για τον εντοπισμό και την καταγραφή αμίαντου. Σε αντίθετη περίπτωση, ο πωλητής είναι υπεύθυνος για οποιαδήποτε ύπαρξη αμιάντου που ο αγοραστής μπορεί να ανακαλύψει στην ιδιοκτησία μετά την πώληση, πράγμα που μπορεί να έχει ως συνέπεια την ακύρωση της πώλησης λόγω υπαναχώρησης του αγοραστή ή την υποχρέωση του πωλητή σε αποζημίωση.

Η αφαίρεση των αμιαντούχων υλικών, σε περίπτωση που αυτή αποφασισθεί, θα πρέπει να γίνει από κρατικά αδειοδοτημένη εταιρεία αφαίρεσης αμίαντου ΕΑΚ, από το Υπουργείο Εργασίας. Όταν εκτελείται η εργασία αφαίρεσης αμιάντου, η ρυπασμένη περιοχή θα πρέπει να είναι αποκλεισμένη και οι εργαζόμενοι πιστοποιημένοι και να φορούν προστατευτικές μάσκες και ειδικές στολές. Επίσης, συχνά χρησιμοποιούνται εργαλεία χειρός (και όχι ηλεκτρικά) για να παράγουν λιγότερη σκόνη.

Η επικινδυνότητα συνίσταται, όπως προαναφέρθηκε, στις μικροσκοπικές ίνες αμιάντου, όταν αυτές εισπνέονται. Αυτό συμβαίνει ιδιαίτερα όταν τα υλικά που περιέχουν αμίαντο είναι φθαρμένα, μετακινηθούν, διαταραχθούν ή κατά τη διάρκεια εργασιών που επηρεάζουν την ακεραιότητα του υλικού και προκαλούν διάτρηση, λείανση, κοπή, τριβή η και απλή μετακίνηση.

Αγοραπωλησίες ακινήτων, μεταβίβαση ακίνητου και αμίαντος

Στις αγοραπωλησίες ακινήτων, ο πωλητής έχει υποχρέωση γνωστοποίησης της τυχόν ύπαρξης αμιάντου στον αγοραστή, όπως άλλωστε έχει καθήκον ενημέρωσης και για τα υπόλοιπα ελαττώματα του πωλούμενου ακινήτου.

Στην αγοραπωλησία ακινήτων, η ίδια η συναλλαγή και κυρίως το ύψος του τιμήματος βασίζονται στην εκτίμηση των μερών ότι το ακίνητο δεν έχει ελαττώματα. Ελάττωμα είναι κάθε απόκλιση (προς το χειρότερο) του πράγματος από τα συμφωνημένα μεταξύ αγοραστή και πωλητή. Αν το ελάττωμα αφορά τις ιδιότητες του ακινήτου, ονομάζεται πραγματικό ελάττωμα. Αν αφορά το νομικό δικαίωμα στο ακίνητο (όπως π.χ. όταν ο πωλητής δεν έχει την πλήρη κυριότητα ή το ακίνητο διεκδικείται από τρίτον ή έχει κάποια πολεοδομική δέσμευση) ονομάζεται νομικό ελάττωμα.

Στις αγοραπωλησίες, όταν το ελάττωμα έχει δηλωθεί και συνυπολογιστεί στον προσδιορισμό του τιμήματος, τα συμβόλαια αναφέρουν αναλυτικά τους συμφωνούμενους όρους και άρα το ποια βάρη αναδέχεται ο αγοραστής, ώστε ο πωλητής να μην αντιμετωπίσει εκ των υστέρων κίνδυνο ευθυνών. Αν υπάρχει ελάττωμα που δεν δηλώνεται και δεν είναι εμφανές ή ευχερώς διαπιστώσιμο, ο αγοραστής μπορεί να εγείρει αξιώσεις και μετά την ολοκλήρωση της αγοραπωλησίας, ζητώντας αποζημίωση από τον πωλητή ή και αξιώνοντας τη συνολική ανατροπή από την πώληση, όταν το ελάττωμα είναι τόσο σοβαρό ώστε να του παρέχει δικαίωμα υπαναχώρησης.

Ευθύνη για ύπαρξη Αμιάντου στο ακίνητο.

Σε μεγάλο μάλιστα βαθμό, η ευθύνη του πωλητή είναι αντικειμενική, με άλλα λόγια ευθύνεται ανεξάρτητα από το αν το γνώριζε ή όφειλε και μπορούσε να γνωρίζει ότι το πράγμα είναι ελαττωματικό. Εάν τον πωλητή βαρύνει επιπλέον πταίσμα για το ελάττωμα του πράγματος (δόλος ή αμέλεια) ο αγοραστής μπορεί επιπλέον να ζητήσει και αποζημίωση για τυχόν ζημία του. Τα δικαιώματα του αγοραστή παραγράφονται δύο χρόνια από την παράδοση του πράγματος, αν το πράγμα είναι κινητό, ή πέντε χρόνια, αν το πράγμα είναι ακίνητο (οικόπεδο, σπίτι κλπ.).

Στην περίπτωση του αμίαντου, η αντικειμενική αυτή ευθύνη έχει άμεση εφαρμογή. Εάν χρησιμοποιήθηκε υλικό αμιάντου για την κατασκευή ενός ακινήτου, υπάρχει αντικειμενικά ένα δομικό ελάττωμα, που γεννά ευθύνες ακόμη και αν ο πωλητής δεν γνώριζε την ύπαρξη αυτή (π.χ. επειδή δεν το είχε κατασκευάσει ο ίδιος). Ακόμη και αν το συμβόλαιο αναφέρει ως γενική ρήτρα ότι ο πωλητής δεν ευθύνεται για τυχόν «ελαττώματα των υλικών», η ευθύνη του για την ύπαρξη αμίαντου εξακολουθεί να υπάρχει, καθώς το ελάττωμα στην περίπτωση αυτή είναι ότι υπάρχει αμίαντος – και όχι ότι χρησιμοποιήθηκε ελαττωματικός αμίαντος. Μόνο αν η ύπαρξη του αμίαντου, η έκτασή της και ο βαθμός κινδύνου απελευθέρωσης των ινών αμιάντου στο περιβάλλον δηλώνονται και συμφωνείται ρητά ότι ο αγοραστής αναλαμβάνει το βάρος της απομάκρυνσης, αίρεται η ευθύνη του πωλητή. Και αυτό είναι εύλογο, γιατί στην περίπτωση του αμίαντου τα συνήθη έργα αναδιαμόρφωσης, ανακαίνισης και μετατροπής του ακινήτου δεν μπορούν να πραγματοποιηθούν χωρίς να βλάψουν την υγεία του αγοραστή και των συνεργείων, με αποτέλεσμα να περιορίζεται σημαντικά η χρήση του ακινήτου.

Η σοβαρότητα του προβλήματος και η έκταση των νομικών ευθυνών επιβάλλουν, λοιπόν, στις περιπτώσεις πωλήσεων ακινήτων ο ίδιος ο πωλητής να φροντίσει να διενεργηθεί στο ακίνητό του επιθεώρηση και να συνταχθεί τεχνική έκθεση για τον εντοπισμό και καταγραφή αμιαντούχων υλικών. Με βάση αυτή θα έχει και μία εκτίμηση του κόστους για την απομάκρυνση του αμιάντου ή για τη λήψη τυχόν πρόσκαιρων προστατευτικών μέτρων. Θα υπάρξει έτσι η βάση διαπραγμάτευσης με τον οποιονδήποτε ενδιαφερόμενο αγοραστή για τον προσδιορισμό του τιμήματος και των όρων της αγοραπωλησίας, χωρίς τον κίνδυνο να κατηγορηθεί ο πωλητής ότι απέκρυψε το πρόβλημα.

Ανάλογη πρόνοια είναι καλό να δείχνει και ο αγοραστής, όταν αγοράζει ακίνητο που έχει οικοδομηθεί πριν από το 2005. Το αίτημα να γίνει σχετική έκθεση είναι απόλυτα θεμιτό, καθώς πρόκειται για ζήτημα που αφορά την υγεία των κατοίκων του ακινήτου, οι δε εκ των υστέρων αναζητήσεις ευθυνών είναι πολύπλοκες, χρονοβόρες και δαπανηρές.

Εργασίες αφαίρεσης του αμιάντου

Σημειώνεται ότι λόγω της επικινδυνότητας του αμιάντου, η αφαίρεση και διάθεσή του γίνονται από εξειδικευμένες και αδειοδοτημένες (από το υπουργείο Εργασίας) επιχειρήσεις ΕΑΚ, καθώς οι πλάκες αμιάντου δεν πρέπει να σπάσουν, να θρυμματισθούν, να βουρτσιστούν ή να καθαριστούν, ενώ τα υλικά αμιάντου μετά την αφαίρεσή τους πρέπει να αποθηκεύονται ή να διατίθενται σε ειδικά αδειοδοτημένες εγκαταστάσεις. Ούτε η εργασία αφαίρεσης ούτε η διάθεση μπορούν να πραγματοποιηθούν από συνηθισμένα συνεργεία χωρίς την σχετική εξειδίκευση και άδεια.

Το κόστος για την «καταγραφή» του αμίαντου και για την απομάκρυνσή του δεν είναι πάντοτε ιδιαίτερα υψηλό. Ωστόσο, επειδή ποικίλλει ανάλογα με την έκταση της χρήσης του αμιάντου και τα σημεία που έχει τοποθετηθεί, δεν είναι εφικτή μία παράθεση τιμών παρά μόνο κατά περίπτωση. Οι ενδιαφερόμενοι θα πρέπει να απευθυνθούν σε μια αδειοδοτημένη ΕΑΚ από το Υπουργείο Εργασίας για το ύψος του σχετικού κόστους.

Πηγή : Νίκος Κλεισιώτης – SUK HELLAS ΕΛΛΗΝΟΓΕΡΜΑΝΙΚΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΗΣ ΑΠΟΒΛΗΤΩΝ ΑΜΙΑΝΤΟΥ.